Le dispositif Pass-Foncier sous forme de prêt à remboursement différé
La loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 (loi MLLE) permet d’ouvrir le dispositif Pass- Foncier au collectif. En effet, le dispositif Pass-Foncier® (Marque déposée pour le compte du 1 % Logement) qui reposait sur le portage du foncier s’appliquait exclusivement à l’acquisition ou la construction d’une maison individuelle neuve (hors copropriété horizontale).
La loi MLLE du 25 mars 2009 permet désormais l’extension de l’allègement de TVA aux opérations Pass-Foncier® lorsque ce dernier prend la forme d’un prêt à remboursement différé consenti par un CIL (Comité Interprofessionnel du Logement).
L’allègement fiscal concerne les opérations de vente ou de construction d’un logement neuf, en individuel et en collectif, en secteur diffus ou en secteur groupé.
Contrairement au dispositif Pass-Foncier® mis en place par la convention du 20 décembre 2006 qui repose sur un montage juridique spécifique (bail à construction Pass-Foncier®), le nouveau dispositif ne nécessite pas de montage juridique particulier pour les opérations d’accession concernées.
Les caractéristiques financières du prêt (profil de remboursement, taux d’intérêt, montant…) sont précisées par l’arrêté du 20.5.09 (JO du 24.5.09) modifiant l’arrêté du 16 mars 1992 relatif aux conditions d’utilisation des sommes recueillies au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.
Ce nouveau dispositif coexiste avec le dispositif Pass-Foncier® sous forme de bail à construction. Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un Pass-Foncier® est prévu dans le cadre du plan de relance. Une circulaire du 30 janvier 2009 établit une dotation régionale indicative des Pass- foncier.
Conditions relatives au bénéficiaire du PASS-FONCIER® (loi MLLE : art 52/CGI art 278 I 3 octies, arrêté et décret du 7 avril 09/CCH : art. R318.29)
Le bénéficiaire du prêt doit remplir trois conditions cumulatives :
- être primo-accédant de sa résidence principale.
Cette condition s’apprécie de la même façon que dans le cadre du Prêt à taux zéro (PTZ) : le bénéficiaire du PASS-FONCIER ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au titre des deux dernières années.
Comme dans le cadre du PTZ, la condition de primo-accession n’est pas exigée dès lors que le bénéficiaire se trouve dans l’une des situations suivantes : titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341- 4 du Code de la sécurité sociale, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.
- bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.
Les montants et les formes des aides éligibles sont identiques à celles déclenchant la majoration du PTZ.
Ainsi, l’aide doit obligatoirement prendre la forme soit d’une :
- subvention ;
- bonification permettant l’octroi d’un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché ;
- mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d’implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n’excède pas 15 euros par an.
Pour les deux premières formes d’aide, le montant de la subvention accordée ou le coût de la bonification supporté par la collectivité locale doit être d’un montant minimum :
Nombres de personnes destinées à occuper le logement
| Nombres de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B et C |
| 3 et moins | 4 000 € | 3 000 € |
| 4 et plus | 5 000 € | 4 000 € |
- disposer de ressources inférieures ou égales aux plafonds applicables dans le cadre de la réglementation PSLA.
Les ressources prises en compte correspondent à l’ensemble des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement (accédants et personnes destinées à occuper le logement).
Depuis le 10 avril 2009, les plafonds PSLA correspondent aux plafonds PTZ et sont les suivants :
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
| Nombres de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B ou C |
| 1 | 31 250 € | 23 688 € |
| 2 | 43 750 € | 31 588 € |
| 3 | 50 000 € | 36 538 € |
| 4 | 56 875 € | 40 488 € |
| 5 et plus | 64 875 € | 44 425 € |
Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision par le collecteur associé de l’UESL d’octroyer le Pass-Foncier est signée par l’accédant (revenu fiscal de référence de 2007 pour une décision d’octroi de prêt Pass-Foncier signée en 2009).
Les opérations éligibles au prêt PASS-FONCIER® (loi MLLE : art 52. /CGI art 278 sexiesI 3 octies)
Vente ou construction de logement neuf
Sont éligibles au prêt Pass-Foncier la vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être occupé à titre de résidence principale par un ménage primo-accédant qui remplit certaines conditions.
Pour mémoire, au sens fiscal (champ d’application de la TVA), est considéré comme logement neuf le logement qui est achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a pas fait l’objet, depuis son achèvement, d’une vente à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.
Un immeuble ou un logement est considéré comme achevé à partir du moment où les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou à partir du moment où il est occupé, même partiellement.
Les textes à venir (instruction fiscale) préciseront sans doute les opérations éligibles au prêt. Devraient être principalement concernées les opérations de construction d’un logement neuf, les ventes en l’état futur d’achèvement, les ventes après complet achèvement d’un logement neuf.
Prix de vente ou de construction
Le prix de vente ou de construction du logement bénéficiant d’un prêt à remboursement différé dans le cadre du dispositif PASS- FONCIER est soumis aux mêmes conditions de prix que les opérations PSLA.
En effet, jusqu’à présent, seules les opérations réalisées à l’aide d’un PSLA étaient soumises à un plafonnement du prix de vente. L’extension de cette règle aux opérations bénéficiant d’un prêt Pass-Foncier répond à une logique de maîtrise des coûts des opérations d’accession sociale à la propriété bénéficiant d’un ou plusieurs avantages fiscaux.
Ainsi, le prix de vente ou de construction (TTC) du logement ne doit pas excéder les montants suivants exprimés en m² de surface utile et variables suivant les zones géographiques A, B1, B2 et C (arrêté du 29 avril 2009 : JO du 3 mai 2009) :
- zone A : 3 9132 €
- zone B1 : 2 637 €
- zone B2 : 2 302 €
- zone C : 2 014 €
A noter : pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.
Par ailleurs, dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour des caractéristiques équivalentes, le prix de vente ou de construction hors taxes des logements ne peut excéder celui des logements pour lesquels le taux réduit de TVA de 5,5% ne s’applique pas. Cette précision, a pour objectif d’éviter la captation par les promoteurs ou les constructeurs de l’avantage de TVA accordé aux primo-accédants.
Caractéristiques du prêt PASS-FONCIER®
Montant du prêt
Le montant du prêt à remboursement différé Pass-Foncier octroyé par les CIL est égal à 30 % du coût total d’opération dans la limite d’un plafond variable selon la zone géographique (A, B1, B2 et C).
- zone A : 50 000 €
- zone B1 : 45 000 €
- zone B2 : 40 000 €
- zone C : 30 000 €
Le coût total de l’opération comprend les mêmes éléments (toutes taxes comprises) que dans le cadre de la réglementation PTZ :
- la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
- les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;
- le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité (Code des assurances : art. L. 241-1) ou à l'assurance dommages-ouvrage
(art. L. 241-2) ;
- certaines taxes afférentes à la construction : taxe locale d’équipement (CGI : art. 1585 a) ;
- en Ile de France, taxe complémentaire à la TLE (CGI : art. 1599 octiès) ;
- taxe pour le financement des CAUE (CGI : art. 1599 b) ;
- taxe spéciale d’équipement perçue dans le département de Savoie (CGI : art. 1599 OB) ;
- taxe départementale des espaces naturels sensibles (Code de l'urbanisme: art. L. 142-2
Conditions de remboursement
Le prêt Pass-Foncier comporte un différé d’amortissement, c’est à dire une période au cours de laquelle l’emprunteur ne paie chaque mois que l’intérêt.
La durée de différé du prêt Pass-Foncier est égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du PTZ et dans la limite d’un maximum de 25 ans.
Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :
- 1.25% par an, lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) ;
- 2.5% par an dans les autres cas.
La qualité de salarié d’une entreprise du secteur assujetti s’apprécie au moment de la demande de Pass-Foncier.
Après la période de différé, l’amortissement du prêt Pass-Foncier commence. Le prêt est amortissable sur 10 ans maximum. Le taux nominal annuel d’amortissement est égal à 4.5% par an.
Exemple : Prêt Pass-foncier de 40 000 €, durée du prêt le plus long = 20 ans, accédant assujetti à la PEEC.
Montant des mensualités :
- pendant la période de différé d’amortissement, d’une durée de 20 ans : 50 € (intérêts mensuels au taux annuel de 1,25%) ;
- pendant la période d’amortissement, d’une durée de 10 ans : 415 € (amortissement du prêt de 40 000 € au taux annuel de 4,5%).
Remboursement par anticipation
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser le capital résultant dû sans être redevable d’une pénalité de quelque nature que ce soit.
Assujettissement au taux réduit de TVA des opérations Pass-Foncier® sous forme de prêt à remboursement différé (loi MLLE : art 52/CGI : art 278 sexies I 3 octies et art 284)
La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être affecté à la résidence principale d’un ménage accédant bénéficiant d’un prêt à remboursement différé du 1% dans le cadre du dispositif Pass-Foncier est assujettie au taux réduit de TVA (5,5%).
Les conditions du bénéfice de cette réduction de taux seront fixées par décret.
L’application du taux réduit de TVA par le mécanisme, complexe pour le particulier, de livraison à soi-même pour les opérations de construction du bâti par le ménage accédant, n’est pas reprise dans le nouveau dispositif et c’est un régime unique de TVA réduite qui va s’appliquer.
Les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant le fait générateur.
A défaut, le bénéfice du taux de TVA réduit est remis en cause et le bénéficiaire du prêt Pass-Foncier® est tenu de verser un complément de TVA.
La loi instaure cependant une atténuation au principe de remise en cause de l’avantage fiscal en prévoyant une diminution du complément d’impôt dû au titre de la TVA au-delà de la cinquième année de détention du bien. Cette diminution, d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année de détention du bien concerne également les opérations en zone ANRU, les opérations PSLA, les opérations Pass-Foncier® relevant de la convention de décembre 2006 et les opérations d’accession progressive des locataires à la propriété.
Sécurisation de l’opération d’accession dans le cadre du prêt Pass-Foncier®
Pendant la durée du différé d’amortissement, l’emprunteur bénéficie d’une garantie de relogement sous conditions de ressources et d'une garantie de rachat de son logement mentionnées dans le contrat de prêt dans des conditions fixées par arrêté (arrêté à paraître).
L’UESL prépare des clauses types pour les contrats de prêt et une recommandation.
Une instruction fiscale devrait être prochainement publiée.
Entrée en vigueur du nouveau dispositif (loi MLLE : art 52)
Le nouveau dispositif concerne les opérations engagées entre le 27 mars 2009 et le 31 décembre 2010. La notion d’engagement de l’opération correspond à la signature par l’accédant de la décision d’octroi du Pass foncier (décret du 20.5.09 : CGI annexe III article 70 quinquies).
La disposition relative au plafonnement du prix de vente est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009.
Soutien aux collectivités territoriales accordant des aides à l’accession
Le dispositif Pass-Foncier® repose sur l’existence d’une aide locale à l’accession à la propriété accordée par une collectivité territoriale. Celle-ci peut prendre la forme d’une subvention directe aux accédants ou d’une bonification à un établissement de crédit permettant l’octroi d’un prêt à des conditions favorables. Son montant minimum est alors fixé entre 3 000 € et 5 000 €, il varie en fonction de la composition du ménage et de la localisation de l’opération.
Est posé le principe de l’octroi de subventions de l’Etat aux collectivités territoriales et leurs groupements qui accordent des aides permettant de bénéficier d’un Pass-Foncier® (bail à construction et prêt Pass-Foncier).
Pour mémoire, la loi de finances rectificative pour 2009 (loi du 4.2.09) a prévu une enveloppe de 50 millions d’euros consacrée à cet effet.
C’est le préfet qui se charge de l’instruction et la collectivité doit accompagner sa demande de subvention de la délibération autorisant l’octroi d’aides à l’accession. Lorsque l’aide locale atteint le seuil, la subvention de l’Etat est fixée entre 1 000 € et 3 000 €. Lorsque le seuil est atteint par le cumul de plusieurs aides locales, la subvention accordée par l’Etat est partagée entre les différentes collectivités territoriales ou leurs groupements.
Pour bénéficier de la subvention de l’Etat, la collectivité territoriale doit apporter la preuve de l’octroi de l’aide par le biais d’une attestation. La subvention sera définitivement acquise après production par la collectivité du justificatif du versement de l’aide, au plus tard dans un délai de six mois après le versement de la subvention de l’Etat (à défaut, la collectivité doit restituer les sommes qui lui ont été versées).
Si la collectivité se fait rembourser l’aide locale initialement accordée, elle doit rembourser à l’Etat la subvention indue.
Les subventions peuvent être versées pour les aides accordées, c’est-à-dire faisant l’objet d’un engagement de versement auprès des bénéficiaires, depuis le 1er janvier 2009.
Une circulaire du 11 juin 2009 détaille les modalités de versement de cette subvention.
Exemples
1. Pour une opération située en zone B, avec un seuil de 4 000 €. La commune verse une aide de 4 000 €. Le montant de la subvention de l'Etat est égal à la différence entre le seuil et 2 000 €, soit 2 000 €.
2. Pour la même opération (zone B / seuil de 4 000 €). La commune verse 1 500 €. Le département verse 2 500 €. Chaque aide locale ne permet pas, par elle-même, d'atteindre le seuil. Le montant total de la subvention de l'Etat est égal à la différence entre le seuil et 2 000 €, soit 2 000 €.
La subvention doit ensuite être répartie entre les collectivités en fonction d'un certain calcul : il s’agit du montant de la subvention "multiplié par le rapport entre l'aide accordée et le seuil".
Dans l'exemple :
- Part de la subvention accordée à la commune : 2 000 x 1500 / 4 000 = 750
- Part de la subvention accordée au département : 2 000 x 2 500 / 4 000 = 1250
Total de la subvention : 2 000 €
